不動産を売却すると、何となく税金がかかるという認識をお持ちの方が多いのではないでしょうか。特に、「売却によって得た収入を使って別の不動産を購入すれば、節税できるのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、節税を目的として別の不動産を購入するする必要があるかというと、実はそうではない場合が多いです。
まずは、不動産売却にかかる税金とその計算方法について確認してみましょう。
不動産売却にかかる税金の計算
まず基本的な考え方ですが、不動産を売却された場合は、売却益が発生した場合に課税されます。具体的には、不動産売却額から、取得費と譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。
これを「譲渡所得」といいます。計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
譲渡所得がプラスになれば、その利益に対して税金が課せられます。
税率については、所有期間によって異なり、以下のように分かれています。
- 短期譲渡所得（売却した不動産を5年以内に売却した場合）
： 39.63%（所得税30.63%、住民税9%） - 長期譲渡所得（売却した不動産を5年以上所有していた場合）
： 20.315%（所得税15.315%、住民税5%）
売却した不動産が長期保有であれば税率が低くなります。さらに、所有期間が10年以上のマイホームを売却する場合、軽減税率の特例の適用を受けることもできます。
取得費や譲渡費用に該当するもの
このように、譲渡所得を計算する際、売却した不動産の「取得費」と「譲渡費用」が重要になりますが、新しい不動産の購入費用はここには含まれません。
取得費
取得費は、「売却した不動産を取得した際の購入代金」（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。具体的には、以下のような費用が含まれます：
- 購入時の物件価格
- 購入にかかった仲介手数料
- 購入したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税など
これらは、売却した不動産を購入する際に実際に支払った費用です。証明できる書類が必要なため、購入時の書類をご準備して確認してみましょう。
譲渡費用
譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
- 売却時の仲介手数料
- 売主負担の印紙税
- 土地を売るための建物解体費用（必要な場合）など
こちらも、新たに購入する不動産の費用は含まれません。売却した不動産に関連する費用だけが譲渡費用として認められます。
つまり、新たな不動産を購入する費用は、売却した不動産の譲渡所得の計算上、直接マイナスすることはできないのです。
買い換え特例
ただし、
特定のマイホーム（居住用財産）を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例があります。
譲渡益が非課税となるわけでありません。買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。
（「居住用資産の買い換え」の他に、事業用資産の買換えの特例というものもあります）
なお、この特例の適用を受ける場合には、「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の適用を重ねて受けることはできません。
まとめ
不動産を売却した際にかかる税金を抑えたいという考えから、新しい不動産を購入しようとする方がいますが、実際には購入費用が譲渡所得税の計算に影響することはありません。重要なのは、売却した不動産の取得費と譲渡費用です。
また、マイホーム特例や買い替え特例などの特例を活用することで、税金を軽減することができる場合がありますが、それぞれの特例に適用される条件をしっかり確認することが必要です。
【日記】
税務相談など。
長女に1000回肩叩きしてもらいました。次女はふざけて私の周りをうろうろ、太鼓代わりにしたり。そのまま寝落ちしました。
今日から長女30日チャレンジです。国語テスト100点おめでとう。
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